خرید خانه های قدیمی ، تعمیر آنها و سپس فروش مجدد آنها با سود معمولاً به عنوان "ورق زدن" خانه شناخته می شود. ورق زدن موفقیت آمیز به یافتن املاکی بستگی دارد که قیمت آنها به اندازه کافی پایین باشد تا زمانی که سرمایه گذاری اولیه و هزینه تعمیرات از قیمت نهایی فروش کم شود ، سودآوری داشته باشد. راه های مختلفی وجود دارد که می توانید خانه هایی برای ورق زدن پیدا کنید. ابتدا فهرستی از خانه ها را با استفاده از منابع آنلاین ، اطلاعات دفتر کارمند شهرستان و مشورت با یک مشاور املاک تهیه کنید. همه خانه ها را به طور کامل ارزیابی کنید. قبل از خرید نهایی ، با متخصصان مشورت کنید و با فروشنده مذاکره کنید. این به شما کمک می کند تا بهترین قیمت را برای کسب سود با ورق زدن خانه پیدا کنید.
مراحل
قسمت 1 از 3: تهیه فهرست خانه ها
مرحله 1. درباره قیمت های متوسط در بازار خود بیاموزید
اولین قدم برای یافتن خانه هایی برای گردش ، شناخت بازار شما است. شما می خواهید مطمئن شوید که قیمت متوسط منطقه ای که به دنبال آن هستید چقدر است ، بنابراین می توانید خانه های کم ارزش را به بهترین نحو شناسایی کنید.
- به خانه های مختلف موجود در بازار نگاه کنید تا از قیمت متوسط آن مطلع شوید. این نه تنها به شما این ایده را می دهد که چه خانه هایی کم ارزش هستند ، بلکه به شما این حس را می دهد که چقدر باید یک خانه تعمیر شده را با چه مبلغی بفروشید.
- همچنین باید عواملی را که بر ارزش خانه تأثیر می گذارد ، بررسی کنید. آیا خانه در محله ای امن است؟ آیا در نزدیکی مدرسه یا منطقه تجاری است؟ آیا عواملی دارد که آن را برای خریدار معمولی مطلوب می کند؟ شما می خواهید خانه های کم ارزش را در این مناطق هدف قرار دهید ، زیرا بعداً بیشتر آنها را برای سود می فروشید.
مرحله 2. با استفاده از ابزارهای آنلاین خانه های کم ارزش را جستجو کنید
یکی از بهترین راه ها برای شروع جستجوی خانه ها برای چرخاندن ، استفاده از ابزارهای آنلاین است. موتورهای جستجوی آنلاین به شما این امکان را می دهند که محدوده قیمت را تعیین کرده و خانه هایی را در مناطق خاص جستجو کنید. لیست خود را با یافتن انواع خانه های آنلاین شروع کنید.
- با استفاده از سایت هایی مانند Zillow ، Realtor.com یا Trulia می توانید خانه ها را جستجو کنید. موتور جستجو را تغییر دهید تا ابتدا پایین ترین قیمتها ذکر شود. به خانه های مختلف نگاه کنید و لیستهای مورد علاقه خود را در رایانه خود ذخیره کنید.
- این به شما این حس را می دهد که خانه های ارزان تر در کدام محله قرار دارند. این امر می تواند به شما کمک کند تا جستجوی خود را در جاده محدود کنید ، هنگامی که در حال جستجوی خانه از طریق یک مشاور املاک یا سایر مراکز فروش هستید.
- به خاطر داشته باشید که خانه های کم ارزش همیشه ارزان ترین نیستند. شما می خواهید خانه ای کمتر از ارزش بازار به فروش برسد ، اما خانه ای که بتوان آن را تعمیر کرد و در جاده فروخت. ارزان ترین خانه در یک منطقه ممکن است مشکلات جدی داشته باشد و ارزش سرمایه گذاری را نداشته باشد.
- برخی از وب سایت های جدید در مناطق خاصی از استان وجود دارند که می توانند مکان مناسبی را برای شروع به شما ارائه دهند و برخی از بررسی ها را برای شما انجام می دهند. BMV کار بزرگی در اجرای رایانه های خودکار و مقایسه آن با قیمت لیست انجام می دهد ، به طوری که معاملات زیر ارزش بازار (یا کم ارزش) در حال حاضر برای شما فیلتر شده است. اگرچه هر معامله ممکن است یک معامله بزرگ نباشد ، اما می تواند مکانی عالی برای شروع تحقیقات شما در مورد یک دارایی احتمالی به شما بدهد. این سایت همچنین آمار مفید دیگری مانند فروش REO و متوسط روزهای موجود در بازار در این منطقه ارائه می دهد. این نوع اعداد می تواند به آنچه در همسایه مورد نظر می گذرد بینش دهد.
مرحله 3. برای یافتن خانه هایی که در مراحل توقیف قرار دارند به دفتر کارمند شهرستان خود مراجعه کنید
خانه هایی که مراحل سلب حق مالکیت را طی می کنند به طور کلی ارزان تر خواهند بود. خانه های محروم شده به راحتی قابل چرخش هستند و ممکن است نیازی به تعمیرات گسترده نداشته باشند. ممکن است بتوانید مستقیماً به مالک پیشنهاد دهید ، که ممکن است ارزان تر از مراجعه به یک مشاور املاک باشد. برای یافتن لیست خانه های مسدود شده می توانید به دفتر منشی محلی خود یا دفتر منشی شهرستان در منطقه ای که قصد خرید آن را دارید مراجعه کنید.
مرحله 1
- در مورد چگونگی یافتن خانه های مسدود شده با یک کارمند در دفتر صحبت کنید. شما معمولاً به دنبال اطلاعیه فروش ، Lis Pendens یا Notice of Default هستید.
- همچنین می توانید روزنامه محلی را بررسی کنید. معمولاً یک قسمت اعلان عمومی وجود دارد که به شما در مورد خانه های مسدود شده هشدار می دهد.
مرحله 2. به دنبال خانه هایی خارج از شهرهای بزرگ باشید
جستجوی خود را محدود به شهرهای بزرگ نکنید. در حالی که خانه های شهرها تمایل به فروش بیشتری دارند ، با این حال می توانید خانه هایی را در خارج از شهر خراب کنید. معمولاً می توانید خانه های ارزان قیمت را 2 تا 3 ساعت خارج از محدوده شهر پیدا کنید.
- زیاد روستایی نروید. بعید است مزرعه ای در منطقه ای منزوی با سود زیادی به فروش برسد. به شهرهای کوچک نزدیک شهرها یا مناطق حومه پایبند باشید.
- در صورت امکان به خانه های دور از سواحل نگاه کنید. خانه های شهرهای غرب میانه و جنوب قیمت بسیار ارزان تری نسبت به خانه های ساحلی شرقی یا غربی دارند.
مرحله 3. یک سیستم هشدار خودکار تنظیم کنید
اگر خانه ای با قیمت مناسب پیدا کردید ، می خواهید اولین کسی باشید که پیشنهاد می دهد. این می تواند برتری شما را نسبت به رقبا افزایش دهد. ایده خوبی است که سیستم هشدار خودکار را راه اندازی کنید. در مورد سیستم هشدار خودکار با مشاور املاک خود صحبت کنید. اگر با یک نماینده کار نمی کنید ، سایت هایی مانند Zillow به طور کلی به شما امکان می دهند هشدارهای خودکار را در مورد خانه هایی با قیمت مشخص در یک منطقه خاص تنظیم کنید.
مرحله 4. خانه هایی را برای فروش توسط مالک جستجو کنید
اگر مالک نیاز به فروش سریع خانه داشته باشد ، ممکن است از صحبت با یک مشاور املاک خودداری کند. خانه هایی که توسط مالک به فروش می رسد ممکن است ارزان تر بفروشند. ممکن است صاحبان خانه ارزش واقعی اموال خود را ندانند و قیمت آن را بسیار کمتر از ارزش بازار بگذارند. ایده خوبی است که در برخی از محله هایی که در فکر خرید خانه برای تغییر مکان هستید رانندگی کنید. مراقب تابلوهایی با عنوان "برای فروش توسط مالک" باشید.
مرحله 5. با یک مشاور املاک مشورت کنید
همیشه ایده خوبی است که یک متخصص در کنار خود داشته باشید. اگر در بازار املاک و مستغلات تازه کار هستید ، با یک مشاور املاک در مورد یافتن خانه هایی برای تغییر مکان صحبت کنید. یک نماینده واجد شرایط می تواند شما را در جهت خانه هایی با کیفیت بالا و قیمت پایین که نیازهای شما را برآورده می کند راهنمایی کند.
- می توانید به صورت آنلاین یا با مرور صفحات زرد ، یک مشاور املاک پیدا کنید. شما می توانید نظرات یک نماینده را در وب سایتی مانند Yelp بخوانید تا مطمئن شوید که شهرت خوبی دارد.
- شما همچنین باید از سایر افرادی که خانه های خود را رها کرده اند برای یک نماینده توصیه کنید. یک مشاور املاک نیز باید مایل باشد اطلاعات تماس مشتریان قبلی را به شما بدهد. با مشتریان قبلی صحبت کنید و سوالات مختلفی بپرسید تا مطمئن شوید که یک مشاور املاک بالقوه قوی است.
قسمت 2 از 3: ارزیابی سرمایه گذاری های احتمالی
مرحله 1. از خانه های مختلف دیدن کنید
هنگام جستجوی خانه ها برای جستجوی خود ، جستجوی خود را محدود نکنید. از خانه های بسیار متنوع در مناطق مختلف دیدن کنید. مزایا و معایب هر خانه ای را که بازدید می کنید وزن کنید تا بتوانید تصمیم بگیرید که کدام خانه ها ارزش سرمایه گذاری شما را دارند.
- در بسیاری از خانه های باز در محله انتخابی خود شرکت کنید. همچنین باید با املاک و مستغلات خود صحبت کنید و از آنها بخواهید در چند خانه در یک روز گشت بزنند.
- درک کنید که چرا خانه ها ارزان هستند. برخی از خانه های ارزان قیمت ممکن است نیاز به تعمیرات گسترده داشته باشند یا در مکان های بدی قرار بگیرند. خانه های دیگر ممکن است فقط نیاز به تعمیرات جزئی داشته باشند و ممکن است به دلیل عوامل دیگر قیمت آنها کاهش یابد ، مانند مالکین که نیاز به فروش سریع دارند.
مرحله 2. از خانه هایی که نیاز به تعمیر دارند خودداری نکنید
برخی از خانه ها ممکن است قیمت کمتری داشته باشند زیرا نیاز به انجام کارهای تعمیراتی دارند. اکثر خانه هایی که هنگام ورق زدن خانه ها پیدا می کنید تا حدی ثابت کننده هستند ، بنابراین در کار تعمیر کار نکنید. اگر بتوان تعمیرات را به سرعت و با قیمت ارزان تر انجام داد ، خانه ممکن است ارزش سرمایه گذاری را داشته باشد.
- در بسیاری از موارد ، یک خانه فقط به تعمیرات لوازم آرایشی نیاز دارد. یک کار بد رنگ ، موکت ضعیف یا بوی قوی می تواند خانه ای را برای مدت طولانی در بازار ترک کند. این امر منجر به کاهش قیمت خانه می شود. با این حال ، مشکلاتی از این قبیل به راحتی قابل حل هستند.
- درباره هدف خود کمی تحقیق کنید. با پیمانکاران مختلف تماس بگیرید و از آنها بپرسید که هزینه تعمیرات خاص به طور کلی چقدر است. همچنین باید از صاحبان خانه یا مشاوران املاک بپرسید که آیا تعمیرات اساسی باید در خانه انجام شود یا خیر.
مرحله 3. پیشنهادات زیادی ارائه دهید
این ایده خوبی است که هنگام جستجوی خانه هایی که می توانید آنها را تغییر دهید ، پیشنهادات زیادی ارائه دهید. بازار احتمالاً تا حدودی رقابتی خواهد بود و شما نمی توانید هر خانه ای را که پیشنهاد می دهید خریداری کنید. متخصصان توصیه می کنند از قانون 100-10-1 استفاده کنید. این بدان معناست که شما باید تقریباً به 100 خانه نگاه کنید ، در مورد 10 خانه پیشنهاد دهید و در نهایت 1 خانه از 10 خانه را خریداری کنید.
- از ارائه پیشنهادات در خانه هایی که انتخاب اول شما نیستند نترسید. به هر حال اکثر پیشنهادات شما از بین می رود. اگر خانه ای را انتخاب کردید که اولین انتخاب شما نبود ، می توانید از خرید خود نهایت استفاده را ببرید.
- با این حال ، در خانه هایی که می دانید نمی خواهید پیشنهاد دهید. به عنوان مثال ، خانه ای در یک محله بسیار بد احتمالاً سرمایه گذاری ارزشمندی نیست. فقط در خانه هایی که فکر می کنید می توانید با ورق زدن زندگی کنید ، پیشنهاد دهید.
قسمت 3 از 3: صحبت با متخصصان در مورد خرید
مرحله 1. بازرسی خانه را در مورد املاکی که قصد خرید آن را دارید انجام دهید
هرگز ملکی را بدون معاینه قبلی منزل خریداری نکنید. قبل از ارائه پیشنهاد ، یک بازرس خانه واجد شرایط برای ارزیابی خانه استخدام کنید.
- بازرس خانه شخص ثالث بی طرفی خواهد بود که علاقه ای به حداقل رساندن خسارت برای فروش ندارد. او به شما اطلاع می دهد که چقدر کار در خانه مورد نیاز است.
- اگر به دنبال تغییر خانه هستید ، خانه ای که نیاز به تعمیرات جزئی دارد ، سرمایه گذاری خوبی است. با این حال ، خانه ای که نیاز به بازسازی اساسی دارد ، ارزش وقت و هزینه شما را ندارد.
مرحله 2. با یک وکیل صحبت کنید
مگر اینکه خودتان مدرک حقوق داشته باشید ، هرگز نباید خانه خود را بدون صحبت با وکیل املاک خریداری کنید. اسناد و قراردادهای زیادی در زمینه خرید خانه وجود دارد. یک وکیل ملکی واجد شرایط به شما مشاوره می دهد و از تصمیم گیری های ضعیف در خرید جلوگیری می کند.
- می توانید وکیل املاک را به صورت آنلاین یا در صفحات زرد محلی پیدا کنید. شما همچنین باید با دوستان یا همکارانی که خانه ها را ورق می زنند و درخواست مراجعه می کنند صحبت کنید.
- همیشه قبل از استخدام وکیل ، نظرات را بخوانید تا مطمئن شوید فردی را انتخاب کرده اید که شهرت خوبی دارد.
مرحله 3. هزینه های تعمیر را از متخصصان مختلف دریافت کنید
شما می خواهید مطمئن شوید که هزینه تعمیرات بیشتر از سود نهایی یک خانه نیست. با انواع پیمانکاران مجاز در منطقه خود تماس بگیرید. به آنها بگویید که به چه نوع تعمیراتی نیاز دارید و از آنها تخمین بزنید. هزینه کل تعمیرات را تقریباً محاسبه کنید.
- اگر مالک ملک نیستید ، برخی از پیمانکاران برآورد رایگان ارائه نمی دهند مگر اینکه قبلاً با آنها رابطه کاری داشته باشید. در برخی موارد ، ممکن است ملزم به پرداخت هزینه ای ناچیز برای برآورد تعمیرات ملکی باشید که مالک آن نیستید.
- با مکان های مختلف تماس بگیرید و به دنبال پایین ترین نرخ باشید. با این حال ، شما همچنین باید قبل از توافق با پیمانکار ، نظرات را به صورت آنلاین بخوانید و با سایر مشتریان صحبت کنید.
- اگر تعمیرات جزئی وجود دارد ، مانند یک کار بد رنگ ، خودتان آنها را انجام دهید. این ممکن است هنگام ورق زدن خانه مقداری در هزینه شما صرفه جویی کند.
مرحله 4. تعدادی اعداد را خرد کنید تا بفهمید چقدر برای خانه پیشنهاد می دهید
شما باید مطمئن شوید که هر خانه ای که خریداری کنید می تواند سود داشته باشد. برای اینکه بدانید چقدر باید ارائه دهید ، باید یک ریاضی ساده انجام دهید. نماینده املاک و وکیل شما باید بتواند به شما در برآورد هزینه های خاص و همچنین قیمت فروش نهایی ملک شما کمک کند.
- شما به چیزی نیاز دارید که به آن ارزش پس از تعمیر (ARV) گفته می شود. این قیمتی است که ملک در نهایت به فروش می رساند و نماینده شما می تواند با بررسی فروش اخیر در محله این قیمت را برای شما تعیین کند.
- شما می خواهید ARV حدود 70 what از مبلغی باشد که برای خانه پرداخت می کنید. ARV را در 0.7 ضرب کنید تا بدانید چقدر باید برای خانه بپردازید. به عنوان مثال ، خانه ای با ARV 200،000 دلار نباید بیش از 140،000 دلار خریداری شود اگر نیازی به تعمیر ندارد. اما باید هزینه تعمیرات را کسر کنید. اگر خانه شما نیاز به تعمیر 40،000 دلار دارد ، آن را بیش از 100،000 دلار نخرید.
مرحله 5. با فروشنده مذاکره کنید
شما همیشه باید قبل از تعیین قیمت نهایی مذاکره کنید. اگر با فروشنده مذاکره کنید ، حتی ممکن است قیمت آن را کمتر از آنچه می خواستید دریافت کنید. اولین قیمتی که فروشنده درخواست می کند را نپذیرید ، به ویژه اگر این قیمت بیشتر از حداکثر قیمتی باشد که محاسبه کرده اید.
اینجاست که می توانید پیشنهادات زیادی ارائه دهید. اگر به نظر می رسد که فروش را رها کنید ، احتمال دارد فروشنده به پیشنهاد شما تن دهد
ویدئو - با استفاده از این سرویس ، ممکن است برخی از اطلاعات با YouTube به اشتراک گذاشته شود
نکات
- همیشه قبل از پرداخت پول نقد برای واگذاری یک ملک ، یک جستجوی کامل عنوان را سفارش دهید. در غیر این صورت ، ممکن است مجبور شوید برای جبران سرمایه گذاری خود در دادگاه بجنگید ، اگر عنوان به طور قانونی قابل انتقال نباشد.
- 2 هفته تا یک سال طول می کشد تا عنوان مشخص شود. مطمئن شوید که عنوان احتمالی عنوان شده است تا در صورت وجود موارد نگران کننده در گزارش عنوان ، آن را لغو کنید. اگر امکان پاک کردن این موارد وجود دارد ، ممکن است بخواهید ادامه دهید ، اما اگر نه ، ممکن است بخواهید عقب نشینی کنید.
- اگر در پایان خانه خود را از دست می دهید ، که غیر معمول نیست ، ممکن است بخواهید خانه را برای یک یا دو سال اجاره کنید تا قبل از فروش ، مبلغ اضافی از آن درآمد کسب کنید.
